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發表于 2019-8-19 11:30:42 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
買了一箱水果后,
發現包裝用的紙箱占了1/3分量,
我們知道這是欺詐。
但如果買100平方米房子只得70平米,
售房者會說 ,這是“常理”。
未來,這個所謂“常理”有望終結。

住建部:擬取消公攤面積!
住建部日前發布一份征求意見稿當中指出,住宅建筑應以套內使用面積進行交易,這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來交易。據此,100平方的房子只得70平米的現象有望終結。
住建部此次組織中國城市建設研究院有限公司等單位起草了《城鄉給水工程項目規范》等38項住房和城鄉建設領域工程規范住宅項目規范,在征求各地住房和城鄉建設行政主管部門及有關單位意見的同時,向社會公開征求意見。
《住宅項目規范》指出,這一規范是為貫徹執行國家技術經濟政策,保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久,規范住宅項目規模、布局、功能、性能及技術措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規范。
分析人士表示,此次出臺這一規定主要是因為:本條是居民關注的焦點問題,關系到每個住宅用戶的切身利益。目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
專家表示,這一政策不會給房屋總價帶來太多變化,但在短時間內或許會給買賣雙方的心理帶來影響。
套內面積計價影響最大的是期房銷售,對于現房和二手房,購房者更容易計價。另外,對于購房者而言,物業費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。


史上最牛公攤面積:52%!
提到公攤面積,幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢,卻只買到一個70平米左右的房!
開發商會告訴你:購買的商品房銷售面積(建筑面積)=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積(“公攤面積”)!
“公攤”的內容,包括以下兩大部分:
第一部分包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等;
第二部分包括:樓宇(套)與公共空間之間的分隔,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
這個復雜的“公攤面積”,造成了各種各樣的問題。
比如,物業管理所有的費用本應面向室內部分,但物業費卻是按建筑面積收的。
更有甚者,會選擇做大公攤面積——部分開發商以公攤面積為工具,對購房者進行欺詐,利用格式合同條款誤導購房者。
可是,由于截至目前國家并沒有明確規定公攤系數(公攤面積在建筑面積中所占比例)的上下限,因此在“合法合規”的條件下,開發商可以將公攤面積一再做大,一些案例中的公攤系數簡直“喪心病狂”。
根據新華網2010年4月6日報道,當時山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤,公攤系數超過52%,被戲稱為“史上最?!鋇墓婊?!
后來,央視《焦點訪談》播出節目“公攤迷霧”,曝光“最牛公攤面積”事件。
據業主們介紹,買房時,銷售人員說,房屋的公攤系數不會超過30%。但是高密市晟暉房產測繪公司對貴賓首府的測繪結果,發現除了1、2層房屋最低公攤系數是0.52,其它樓層是0.56,最高的甚至接近0.85。
據這棟樓的開發商——濰坊福城置業有限公司工作人員解釋,這個樓是一個酒店式產權公寓,它不是普通住宅,所以公攤系數必然要高。但是業主在合同里卻沒有相關說明。
面對業主維權,貴賓首府的工作人員十分硬氣:“法律對于公攤上限沒有規定”,“你們一百年都退不了房”!
面對多個不合理案例,新華社對此發表評論《買100平米房子只得70平米,“公攤面積”讓我們很受傷!》指出,誠然,公攤面積問題不是一個新鮮話題,但長期存在并不一定意味著這種做法是合理的。


公攤面積七大亂象
1.公攤計入精裝修成售房“潛規則”
北京某樓盤銷售人員十分肯定地表示,“公攤部分也計入精裝收費,現在北京市面上基本都這樣操作?!?br /> 風井、管道井、設備間……這些公共設施也要收取精裝費?近兩年來,多地業主由于不滿公攤面積計入精裝修費用的“潛規則”而進行維權,相關視頻、照片通過微博、微信廣泛傳播。
相關維權行為引起地方房管部門關注。專家認為,“公攤納入精裝修計價”的說法存在誤讀,實際是開發商確定裝修總價后倒推出的單價,但因購房合同多按建筑面積計價,因而看起來公攤部分也均擔了價格。

2.公攤面積計算“水太深”
北京大學房地產研究中心主任樓建波表示,《房產測量規范》提到的公攤面積計算方式在《住宅設計規范》中無相應體現,致使國內報批、設計、施工每個環節都不是特別清楚公攤如何計算,只能等著房子蓋出來,測繪部門最終來測公攤大小,導致出現不少亂象。
實際操作中,公攤面積成為買房中最不透明的一項,一些房地產商借機欺詐,面積計算問題成為業主與開發商的矛盾焦點。
3.公攤系數竟是“偽命題”
專家表示,作為國內房地產交易和收費重要依據的“公攤系數”這個術語,至今都沒在現行國家標準中出現過。
沒有關于公攤系數上下限的明確規定,開發商可將公攤面積“任性”做大,導致實際案例中出現的一些公攤系數“喪心病狂”。部分開發商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢樓服務的警衛室、管理用房,作為人防工程的地下室都計入公攤面積。

4.公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”
據了解,現實中存在大量開發商、物業公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況,損傷了業主權益??⑸灘扇〉囊話闋齜ㄊ竅冉3黨?、樓道等公共面積納入公攤,由全體業主埋單,再二次出售或出租廣告位牟利。

5.公攤面積動輒再收服務費
公攤收益被物業“代持”,但物業費、供暖費、停車費等與公攤密切相關的五花八門收費卻每每如期而至,讓業主們有種說不出來的“憋屈”。

6.房產稅是否應計公攤面積存兩難
不少專家都提到,未來房產稅的收繳標準是否應該考慮公攤面積面臨兩難:
一方面,由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大,從0%至55%不等,一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平;
另一方面,如以套內面積為標準收取房產稅,開發商可能故意“紙面做高”公攤面積,幫助購房者“合理”避稅。

7.公攤計價銷售模式全國采用情況不一
一些專家認為,多年來我國法律界就有聲音認為“公攤爭議嚴重影響《物權法》有效實施”,廣州、甘肅、北京、重慶都曾出臺征求意見稿,嘗試推行套內面積計價。
針對公攤問題引發的種種亂象,多位業內專家認為,公攤問題積弊已久,建議按照國際通行的管理方式,分步驟、分階段逐步進行調整。
只有一個地方做到——重慶。
2002年6月,重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》。該條例的施行,宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策,不按這一計價依據銷售的開發商,將由房地產行政主管部門責令改正,并處以商品房交易金額5%~10%的???!


這么坑的公攤面積怎么來的?
據了解,國際上基本都是按套內建筑面積甚至使用面積(套內建筑面積減去套內柱子和墻體面積所得)來計價的。
如此看來,現在的公攤面積并不合理,也不符合國際慣例。
那么這種做法到底是怎么產生的?又如何得到廣泛的執行?今日我在微博上看到流傳的“公攤面積”來源。我特地去了解了一下。
對于公攤面積大家第一時間就想到李嘉誠,李嘉誠曾是香港的首富,傳言稱他是公攤面積的創始人。
經查閱相關資料發現:其實有2個人被大家廣泛認為是公攤面積的“首創者”,除了李嘉誠外,還有一個人就是“香港地王”霍英東!
業內人士分析表示:一開始,香港賣房子一賣都是一棟樓,可想而知,房子幾乎賣不出去;開發商開始著急了,后來有一位聰明的開發商想到一個主意,那就是可以一層一層的賣,雖然也賣出去了一部分,但是普通香港人還是無法購買。
這時候,霍英東提出了一戶一戶賣,但是問題又來了,大廈的公共部分怎么分配呢?于是,霍英東再次提出了訂立“公共契約”,每一位業主都要對公共部分承擔一部分責任,并分擔一部分費用。
不過,到底“公攤面積”是由誰首創,到目前為止還沒有直接的證據,可以肯定的一點是,“公攤面積”是由深圳從香港學來的,并在內地“發揚光大”!
在住建部公布意見稿時,引發了一陣熱議。
輿論在廣泛叫好的同時,也有人擔心,從成效看,改革會不會“換湯不換藥”。
這么看來的確值得警惕!
其一,房屋總價也許不會僅因為計算標準的不同而改變。畢竟,綠地、道路、樓道等公共部分,是日常生活所必須的,其成本仍將由購房者買單。
其二,也要防止開發商借計價“轉軌”哄抬房價,或者借機“壓縮”公共活動空間、“縮水”公共空間的建設和服務質量。

公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”,
由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。
這也不難解釋,
為何征求意見稿一面世,立刻引發熱議。
如何避免“好事變壞事”?
唯有更具精細度的法律規范,
更有前瞻性的制度設計。
部分內容來源于澎湃網、新華每日電訊


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發表于 2019-8-19 11:44:18 | 只看該作者
羊毛出在羊身上   就算按套內面積來算  單價也會漲  要不然前面不按套內面積來算的人民群眾 怎么肯答應  
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發表于 2019-8-19 12:29:22 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
有誠意的話,補以前買房人的錢,不漲以后買房人的單價。
來自: Android客戶端
 
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發表于 2019-8-19 12:57:15 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
12tkk 發表于 2019-8-19 11:44
羊毛出在羊身上   就算按套內面積來算  單價也會漲  要不然前面不按套內面積來算的人民群眾 怎么肯答應

這樣就更能反映收入比了
來自: iPhone客戶端
 
5#
發表于 2019-8-19 13:32:45 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
這樣漲價是不是更合理了,原來8000吧,現在15000合理吧…
來自: iPhone客戶端
 
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發表于 2019-8-19 13:38:59 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
未來是啥時候的事
來自: Android客戶端
 
7#
發表于 2019-8-19 14:04:45 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
12tkk 發表于 2019-8-19 11:44
羊毛出在羊身上   就算按套內面積來算  單價也會漲  要不然前面不按套內面積來算的人民群眾 怎么肯答應

你說了算,你是住建部長。
來自: iPhone客戶端
 
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發表于 2019-8-19 14:57:29 | 只看該作者
小編,別幻想買方會有利益。
重慶實行套內面積后,出現新問題,開發商不容易計入賣的價格里的都做的很小。如有意減小陽臺,減小樓梯,減小各種各樣的無法計入套內部分,甚至都去做一個樓梯N戶的房子,1梯2戶成為絕版。
還有一點,住建部是管不到稅務部門,房產局等單位,重慶實行起來是當時重慶一把手想這樣做,否則怎么可能實行起來。因此以后大家買房,可以知道自。己的房子套內面積有多少,但買賣還是按建筑面積。
其實這次住建部的規定有一點對大家有影響,以后無電梯多層成為絕版,大于等于4層必須加電梯。小于4層的肯定是別墅,因此除了二手房,無電梯多層以后再也不會有了。
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發表于 2019-8-19 15:19:29 | 只看該作者
今年能出臺法律吧
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發表于 2019-8-19 17:16:30 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
國家的政策那是必須支持。
來自: Android客戶端
 
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發表于 2019-8-19 19:07:36 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
我知道萬達 深夜華府這邊公攤蠻多的。30往上跑

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12#
發表于 2019-8-19 19:16:39 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
你可明白什么是特色社會主義????
來自: iPhone客戶端
 
13#
發表于 2019-8-20 11:06:19 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
開發商偷工減料的最好方式
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發表于 2019-8-20 12:51:33 | 只看該作者
xiankan 發表于 2019-8-19 14:57
小編,別幻想買方會有利益。
重慶實行套內面積后,出現新問題,開發商不容易計入賣的價格里的都做的很小。 ...

真搞笑,你去看看新小區,除了別墅以外,哪個多層沒電梯的,還以為跟以前一樣呢?六層不裝電梯?減少樓梯就更可笑了,建筑規范對樓梯有明確的規范指標,你還真以為開發商會給你蓋大呢?什么指標開發商不是卡著指標線做的,你去重慶看過房子沒,1梯2戶成為絕版?搞笑呢~
15#
發表于 2019-8-20 12:51:52 該帖來自手機版 | 只看該作者
 
這有什么好歡呼的?難道你以前買房房產證里沒有使用面積?你還不是得掏錢買!
來自: Android客戶端
 
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